Die anderen in meinem Betrieb

Das Thema der Zweitwohnsitze bzw. zusätzlich zu verkaufender Wohneinheiten spielt – speziell seit in der Schweiz die Bautätigkeit dafür massiv eingeschränkt worden ist – auch in heimischen touristischen Destinationen eine zunehmende Rolle. Dies gilt sowohl bei der Errichtung von teuren Stadt- aber noch mehr bei anspruchsvollen Ferienhotelanlagen. Aus diesem Grund wurde vom BMWFW ein Workshop zu diesem Thema veranstaltet.

In attraktiven touristischen Gemeinden vor allem in Westösterreich hat der Bau von Zweitwohnsitzen bereits zu Verteuerung von Immobilien und Liegenschaften geführt. Aus diesem Grund haben einzelne Bundesländer (Tirol, Salzburg) zu Beschränkungen der Zahl der als Ferienwohnsitz errichteten Zweitwohnsitze gegriffen.

Eine unreflektierte Beschränkung  jeglicher Form der Errichtung von zweitwohnsitzähnlichen Unterbringungs­kapazitäten in Feriendestinationen greift jedoch zu kurz und beschränkt die Chancen für die Entwicklung neuer Konzepte. Die Verwirklichung wünschenswerter Konzepte stößt jedoch teilweise auf Ablehnung bzw. sind in der Umsetzung auch Erfahrungen vonnöten, die in einigen Fällen gefehlt haben und die daher nicht immer erfolgreich verwirklicht werden konnten.

Die Errichtung von Zweitwohnsitzen in Feriendestinationen hat unter bestimmten Rahmenbedingungen zweifellos beträchtliche negative Aspekte (Landschaftsverbrauch, kalte Betten, Verstärkung der Saisonspitzen, wenig Einfluss der Destinationen auf heruntergekommene Zweitwohnsitze, Verteuerung von Immobilien für Einheimische etc.)

Sie können jedoch auch bei Umsetzung entsprechender Konzeption die Weiterentwicklung von Destinationen unterstützen, die angesprochenen negativen Aspekte vermeiden, neue Gästekreise erschließen und dem Tourismus die Chance eröffnen, eine neue Finanzierungs­quelle zu erschließen, die den fehlenden Zugang zum Anlegerpublikum eröffnet.

In rechtlicher Sicht reicht das Spektrum der Eigentümerschaft je nach Ausgestaltung und Nutzung der Immobilie und abhängig von der Intention des Bauträgers von der herkömmlichen Ferienwohnungen für Eigennutzung (Buy-to-use), über Time-Sharing und Fractional-Ownership-Konzepten hin zu Buy-to-let-Modellen. Time-Sharing und Fractional-Ownership-Modelle, bei denen man entweder Nutzungsrechte in Form von Wochen, Punkten oder Bruchteilen am Wohneigentum erwirbt, waren in Österreich bisher wenig erfolgreich.

Demgegenüber können Buy-to-let-Modelle eine interessante Alternative zu herkömmlichen Ferien­wohnungen darstellen. Buy-to-let bedeutet, dass Hotelzimmer oder –apartments mit der Absicht erworben werden, diese nur für einige Wochen selbst zu nutzen und danach durch den angegliederten Hotelbetrieb zu vermieten.

Hotelunternehmen können somit Projekt verwirklichen, wo ein wesentlicher Teil des Kapitalrückflusses bereits kurz nach der Projektfertigstellung erfolgt. Das erleichtert die Kapitalaufbringung und erschließt über das Käuferpublikum neue dringend benötigte Eigenkapitalquellen.

Die Käufer solcher Hoteleinheiten kommen in den Genuss von Mieteinnahmen und damit einer höheren Rendite als bei ausschließlicher Eigennutzung. Für den Hotelier ergeben sich zum einen zusätzliche Einnahmen (nach Abzug der Miete an die Eigentümer der Apartments), da die Apartmentnutzer auch die anderen Einrichtungen des Hotels nutzen und so lassen sich Skaleneffekte durch die höhere Kapazitätsauslastung erzielen und zusätzliche Umsätze durch Zusatzkonsumation generieren.

Auch für die Destinationen ergeben sich Vorteile: Durch eine Vermietung dieser Buy-to-let-Einheiten werden „kalte Betten“ vermieden und Sorgen bezüglich unbewohnter Zweitwohnsitze können zerstreut werden. Die Verwirklichung eines für alle Seiten (Investor, Unternehmer, Destination) zufriedenstellenden Konzeptes setzt jedoch Erfahrung voraus.

Folgenden Aspekten ist besonderes Augenmerk zu schenken:

  • Rechtliches Konzept mit Rechten und Pflichten von Hotelunternehmer und Wohnungseigentümer
  • Abstimmung der Kapazitäten und Infrastruktur
  • Professionelles Management des Hotels mit wirtschaftlich stabiler Eigentümerschaft
  • Steuerliche Aspekte für Hotelunternehmen und Wohnungseigentümer
  • Regelung von Nachinvestitionen und strategischer Weiterentwicklung der Anlage

Die Diskussion über Zweit- und Ferienwohnsitze ist mit Emotionen und teilweise auch mangelndem Verständnis belastet. Sie wird über weite Strecken aus der Sicht der einheimischen Bevölkerung und der Immobilien- bzw. Bauwirtschaft geführt.

Die Betrachtung aus touristischer Sicht eröffnet neue Möglichkeiten und Perspektiven. Aufklärung, Darstellung der Chancen und Möglichkeiten sind erforderlich, um das Bedürfnis nach der Errichtung einer privaten Ferienimmobilie und Erfordernisse der Hotellerie in Einklang zu bringen. Ein wohl durchdachtes Konzept kann beides verbinden und neue Chancen eröffnen.