Flächeneffizienz oder -luxus

Motel One glänzt mit 57 % GOP. Diese Schlagzeile der Tourist Austria sollte aufrütteln, vor allem wenn der eigene GOP nicht einmal die 20-%-Schwelle erreicht und mangelnde Umsatzrentabilität die Zahlungsfähigkeit beeinträchtigt. Wird dieses erstaunliche Ergebnis einer Hotelkette hinterfragt, fällt neben der reduzierten Dienstleistung (Zimmer mit Frühstück) vor allem der sparsame Umgang mit Flächen auf.

Jedes Zimmer verfügt über 15 m2 und an jedem weiteren m2 wird gegeizt. An Allgemein­flächen gibt es nur Gänge und einen knapp gehaltene „Lounge“ für Frühstück, Aufenthalt und allfällige Verpflegung. Die angebotene Leistung ist im Wesentlichen die Unterbringung und wird kostengünstig und von der Ausstattung des Zimmers auch qualitätsvoll bereitgestellt. Aber damit endet auch der Luxus, der vom Gast auch nicht in größerem Umfang erwartet wird.

Was davon lässt sich auf die Ferienhotellerie übertragen? Vor allem der sparsame Umgang mit den Flächen, jeder m2 der errichtet wird, ist zu finanzieren, zu erhalten, zu reinigen und natürlich auch zu heizen und nach einigen Jahren wieder zu erneuern. Die aus der Immobilie resultierenden Kosten (Abschreibung, Instandhaltung, Gebäudeversicherung, Miete, Zinsen und Energie) eines Hotels betragen insgesamt etwa 35 % und sind damit gemeinsam die gewichtigste Position. Zählt man auch noch den periodisch anfallenden Reinvestitionsbedarf dazu kann man die „Immobilienkosten insgesamt“ mit knapp 40 % der Betriebseinnahmen bewerten und hat damit den bei weitem größten Kostenfaktor bezeichnet.

In der gehobenen Ferienhotellerie werden mit allen Nebenanlagen mittlerweile etwa 100 m2 an Bruttogeschoßfläche pro Zimmer verbaut und nur ein Teil davon ist unmittelbar umsatzwirksam. Da darf man sich dann nicht wundern, wenn die Erträge schrumpfen. Es kann daher durchaus nützlich sein, mehr wirtschaftliche Vernunft beim Bau an den Tag zu legen:

  • Es darf kein Flächenluxus geboten werden, der nicht bezahlt wird.
  • Vorgaben an Architekten müssen Flächeneffizienz im Fokus haben.
  • Flächen, die keinen Umsatz erzielen sind knapp zu halten (Wasserflächen im Hallenbad, Wellnessbereich, Hallenflächen, wenig genutzte Extrastüberl oder Seminarräume, Verkehrsflächen etc.)
  • Soweit Wellnessbereiche errichtet werden, ist auch dafür zu sorgen, dass diese auch umsatzträchtig sind wie beispielsweise Massage- und Behandlungsräume.