Werterhaltung in Zeiten der Inflation

Vor kurzem haben Analysten davon gewarnt, in die Immobilienbranche zu investieren, weil deren Werterhaltung angesichts hoher Inflation gefährdet ist, wenn die durch die Abschreibung zurückgelegten Beträge nicht mehr ausreichen, notwendige Erneuerungsinvestition zu finanzieren.

Stellt man bei einem Durchschnittshotel, das bei einem Anlagevermögen von ca. EUR 4,2 Mio. und einer durchschnittlichen Abschreibungsdauer von 15 Jahren eine einfache Rechnung an, so müssten nach Ablauf dieser Zeit entweder die dafür aufgenommenen Schulden abgebaut oder ein entsprechender Betrag angesammelt worden sein. Geht man von einer angenommenen Inflation von 4 % aus (und lässt damit die durch den VPI suggerierte niedrige amtliche Inflation außer acht) fehlen nach Ablauf dieser Zeit rund EUR 3,4 Mio. an Geldmittel, um die Substanz angesichts gestiegener Investitionskosten vollständig zu erneuern.

Bedauerlich ist auch, dass nicht nur das Geld fehlt. Im Laufe dieser Zeit ist auch eine um EUR 3,4 Mio. zu hohe Steuerbasis der Einkommensteuer unterworfen worden. Es sind Scheingewinne in eben dieser Höhe entstanden, die zu versteuern waren. Dieser Effekt wird obendrein noch dadurch verstärkt, dass die amtlich vorgegebene Abschreibungsdauer ohnedies zu lange ist und den tatsächlichen Wertverlust nicht abbildet.

Die Empfehlung kann nur lauten, Investitionen nicht zu lange aufzuschieben und laufend dafür zu sorgen, dass Rückstände in der Substanzerhaltung nicht entstehen, weil rasche Erneuerungszyklen diesen Effekt mildern.