Apartmentverkauf für bessere Rentabilität?

Die Ertragsaussichten touristischer Immobilien sind angesichts eines ROI von meistens unter 5 % keineswegs himmelstürmend. Da ist es dann auch nicht verwunderlich, dass nach Möglichkeiten gesucht wird, die Rentabilität für Investoren oder zur Absicherung der Finanzierung anzuheben. Dies wird in zunehmendem Maße in einem Verkauf von Wohneinheiten gesehen, die angesichts der derzeitigen Flucht in Sachwerte und der Beschränkung von Zweitwohnungen in der Schweiz vor allem in touristischen Hochburgen keineswegs schwer an den Mann zu bringen sind.

Durch den Wohnungsverkauf kann zwar die Rendite der Immobilie kurzfristig erhöht werden, langfristig müssen jedoch durchaus erhebliche Nachteile in Kauf genommen werden:

  • Die Apartmentinhaber legen Wert darauf, dass Einrichtungen wie Restaurants, Sauna, Hallenbad etc. möglichst das ganze Jahr über zur Verfügung stehen. Das Management des Hotels hat dann wesentlich geringere Möglichkeiten, durch Schließzeiten die Ausgaben in der toten Saison zu reduzieren. Die Ertragskraft des Hotels sinkt. In einzelnen Fällen war ein Konkurs der Hotelgesellschaft die einzige Möglichkeit, der ganzjährigen Offen­haltungspflicht zu entkommen.
  • Jede errichtete Immobilie stellt einen Verbrauch von Naturraum und eine Belastung für die Landschaft und für die Bereitstellung örtlicher Infrastruktur (Straßen, Kanal, Wasser etc.) dar. Bei hotelmäßiger Nutzung wird durch den positiven volkswirtschaftlichen Effekt der Beschäftigung und Erzielung von Wertschöpfung ein Ausgleich für diese Belastung erzielt. Bei Zweitwohnungen entstehen positive Beiträge zur regionalen Wertschöpfung hauptsächlich in der Errichtungsphase. Durch kurze Nutzungsdauer (Die durchschnittliche Auslastung von Zweitwohnungen liegt durchschnittlich bei einem Drittel der Auslastung von Hotelzimmern.) und geringere Zusatzausgaben der Wohnungsnutzer liegt der volkswirtschaftliche Effekt deutlich unter Hotelbetrieben mit vergleichbarer Kapazität.
  • Die Eigentümer der Apartments  müssen neben dem Kaufpreis auch jährliche Betriebs­kosten aufbringen. Es kommt nicht so selten vor, dass vor allem bei älteren Objekten nach dem Ableben eines Besitzers dessen Erben wenig Interesse haben, diese Zahlungen zu leisten oder einfach nicht auffindbar sind. Aus Geldmangel unterbleiben dann notwendige Reparaturen und Instandhaltungen und die Immobilie wird zunehmend unattraktiv so dass in der Folge weitere Wohnungsbesitzer das Interesse an deren Erhaltung verlieren. Aufgrund des sinkenden Wertes ist es dann auch schwer, Käufer für diese Objekte zu finden.
  • Durch den Verkauf von einem erheblichen Teil der Unterbringungs­kapazitäten können bestehende finanzielle Probleme vorerst gelöst und eine betriebliche Weiterentwicklung erreicht werden – wenn auch mit einem neuen Konzept (Hotel und Apartmentverkauf). Aufgrund der beschriebenen Probleme, die eine verlängerte Offenhaltungs­zeit nach sich zieht, ist damit zu rechnen, dass in absehbarer Zeit weitere Maßnahmen zur finanziellen Sanierung einzuleiten sind. Besteht dann auch die Lösung wiederum darin, weitere Apartments zu verkaufen und den Erlös zur Abdeckung der Ausgaben heranzuziehen, wird ersichtlich, dass diese Vorgangsweise keineswegs beliebig oft wiederholt werden kann.

Problematisch aus Sicht der Destinationen ist auch die stark gestiegene Konzentration von Zweitwohnungen in attraktiven Tourismusdestinationen. In Maria Alm ist die Zahl der Zweitwohnsitze mit 2.100 etwas höher, in Saalbach-Hinterglemm mit 5.000 zweieinhalb Mal so hoch wie jene der Hauptwohnsitze. Mittlerweile sind Zweitwohnungen in Lech am Arlberg überhaupt verboten. Die Schweizer stimmten im März dafür, dass der Anteil von Zweitwohnungen in den Gemeinden auf 20 % beschränkt wird – ein Wert, der in einigen Destinationen Österreichs längst übertroffen wird.

Dass Hoteleigentümer Wohnungen verkaufen, ist in Österreich grundsätzlich auch nichts Neues, die erzielten Renditen für das Hotelprojekt helfen bei der Finanzierung. Die zu erwartenden nachteiligen Effekte sowohl auf betrieblicher Ebene als auch auf Ebene der Destinationen lassen jedoch ein reifliches Abwägen von Für und Wider angeraten erscheinen.