Die Kennzahl des Monats: GOP / Zimmer

Es ist wohl auch die Unmenge von Kennzahlen, die es so manchem Praktiker verleidet, sich näher damit zu befassen. Aber je nach gewünschtem Zweck der Aussage (Auslastung, Preisdurchsetzung, wirtschaftliche Stabilität etc.) sind eben auch verschiedene Verhältniszahlen erforderlich, um eine Beurteilung vornehmen zu können und einen Anhaltspunkt für die Lage des eigenen Unternehmens zu erhalten.

Die vorgestellte Kennzahl „GOP / Zimmer“ geht auf den Grund des Wirtschaftens. Ein Unternehmer wird danach trachten, möglichst viel an GOP (Gross Operating Profit = Geldmittel aus seiner operativen gewöhnlichen betrieblichen Tätigkeit vor Abzug von Zinsen, Mieten etc.) zu erwirtschaften. Letztendlich werden damit wesentliche Ausgaben wie Kapitaltilungen und Zinsen aber auch Pacht- und Leasingaufwand sowie Investitionen und private Lebensführung bestritten.

Damit die Betriebsgröße bei dieser Kennzahl keinen verzerrenden Einfluss hat, wird der operative Überschuss auf eine Beherbergungseinheit (Zimmer) bezogen. Es macht natürlich Sinn diesen Überschuss auch relativ zur Qualität und damit den Investitions­kosten eines Unternehmens zu setzen, weil Auslastung und erzielter Preis naturgemäß mit der Ausstattungsqualität konform gehen werden.

 

Werte Bilanzjahr 2010

Median

TOP-Unternehmen

4/5-Stern-Hotellerie

8.400,–

12.600,–

3-Stern-Hotellerie

6.600,–

9.500,–

 

Der Median bedeutet in diesem Zusammenhang, dass 50 % der Unternehmen der 4/5-Stern-Qualität einen besseren Wert als EUR 8.400,– erreichen werden. 50 % werden pro Zimmer einen kleineren Wert erzielen.

Der Wert der TOP-Unternehmen lässt nur mehr für 25 % der Unternehmen einen höheren GOP / Zimmer erwarten und bereits 75 % der Unternehmen werden darunter liegen.

Geht man von durchschnittlichen Neubaukosten pro Zimmer von EUR 170.000 bei einem Unternehmen der 4-Sterne-Kategorie aus, so kann damit eine Kapital­ver­zinsung von knapp 5 % (Medianwert) bzw. 7,5 % im Falle des TOP-Unternehmens erreicht werden.

Bei heute sehr üblichen Neubaupreisen von rund EUR 100.000 für ein Hotel der 3-Sterne-Qualität wäre daher die Verzinsung etwa 6,6 % falls der Medianwert erreicht wird oder 9,5 % falls ein Wert in der Nähe der TOP-Unternehmen verwirklicht werden kann.

Diese vergleichsweise niedrige Verzinsung ist für Immobilien­investitionen typisch, zeigt aber auch die Notwendigkeit Ertragsreserven und auch die Möglichkeit für ein sparsames Investitionsbudget so weit wie möglich auszu­schöpfen, um eine akzeptable Kapitalverzinsung zu erreichen.

Solange die im Unternehmen erzielte Verzinsung über dem Fremdkapitalzinssatz liegt, sind Investitionen grundsätzlich auch mit einer deutlichen Fremdfinanzierungs­komponente empfehlenswert. Sollte die erzielte Kapitalverzinsung das herrschende Fremdkapitalniveau jedoch nicht mehr erreichen, sind einschneidende Maßnahmen zur Verbesserung der Rentabilität einzuleiten und das Investitionsbudget oder das gesamte Vorhaben kritisch zu hinterfragen.